城南新村社區(qū)物業(yè)服務(wù)社工作人員在段家壩小園修剪綠植。人民網(wǎng) 徐晨曦?cái)z

“交了物業(yè)費(fèi)，車輛亂停亂放沒人管，連基本的保潔也做不好，親朋好友都不大愿意來串門?！碧崞鹨郧暗奈飿I(yè)服務(wù)，江蘇南通市崇川區(qū)居民朱新華一肚子不滿?，F(xiàn)在，他的氣消了，這要從當(dāng)?shù)卦诶吓f小區(qū)推行的物業(yè)服務(wù)社說起。

老舊小區(qū)的物業(yè)管理，是很多城市的“老大難”問題。作為南通市主城區(qū)，崇川區(qū)自2020年以來先后對(duì)178個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施改造，并通過組建公益性的物業(yè)服務(wù)社，推動(dòng)化解老舊小區(qū)失管、脫管難題，實(shí)現(xiàn)了一批老舊小區(qū)從內(nèi)到外的煥新。

近日，人民網(wǎng)走進(jìn)當(dāng)?shù)亟瘀卧?、北郭東村、段家壩小園等老舊小區(qū)實(shí)地調(diào)研，看到了環(huán)境整潔、鄰里和睦、治理有序的可喜畫面。崇川區(qū)住建局副局長(zhǎng)陳婷婷表示，“我們通過黨建引領(lǐng)、公益為民、治理融合、專業(yè)外包的方式，創(chuàng)新打造物業(yè)服務(wù)社，實(shí)行托底式服務(wù)，推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理走上了正軌?！?/p>

“重點(diǎn)激發(fā)大家的主人翁意識(shí)”

學(xué)田街道金鑫苑建于1999年，共11幢292戶。20多年來，這個(gè)小區(qū)先后有4家物業(yè)公司入駐，最終都因管理不善、居民不買賬而遺憾撤場(chǎng)。

針對(duì)老舊小區(qū)這一較為普遍的社會(huì)問題，崇川區(qū)委、區(qū)政府提出以黨建引領(lǐng)為核心，建立“區(qū)級(jí)指導(dǎo)、街道統(tǒng)籌、社區(qū)負(fù)責(zé)、業(yè)主監(jiān)督”的物業(yè)服務(wù)社組織體系，具體由社區(qū)黨組織牽頭成立物業(yè)服務(wù)社，同時(shí)匯聚業(yè)主委員會(huì)、社會(huì)組織、志愿者等多方力量，引導(dǎo)黨員骨干加入物業(yè)服務(wù)社。

業(yè)委會(huì)是個(gè)中關(guān)鍵。作為崇川區(qū)首批探索實(shí)施物業(yè)服務(wù)社管理模式的小區(qū)，金鑫苑2021年選舉出了新一屆業(yè)委會(huì)?！拔覀儼褬I(yè)委會(huì)成員的特點(diǎn)定義為‘四有’，有威望，有情懷，有能力，有精力，重點(diǎn)激發(fā)大家的主人翁意識(shí)?！鄙鐓^(qū)黨委書記倪燕說。

志愿者正是小區(qū)主人翁的角色擔(dān)當(dāng)。江蘇工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院微電子專業(yè)的陸冬明老師加入志愿服務(wù)隊(duì)后，發(fā)揮專業(yè)特長(zhǎng)，當(dāng)起了小區(qū)里的“電工師傅”。王克云、劉國蘭是“助鄰志愿者”，誰家老人腿腳不便，他倆就定期上門打掃衛(wèi)生，組織大伙兒為困境人群獻(xiàn)愛心。

朱仁昌是一名退役軍人，在小區(qū)改造中他就憑著“較真勁”，嚴(yán)格把關(guān)施工質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)社運(yùn)營(yíng)后，他又加入義務(wù)監(jiān)督隊(duì)，主動(dòng)承擔(dān)起車輛停放、安全檢查等工作，“志愿者不拿一分錢工資，我作為黨員就要以身作則?！?/p>

城東街道北郭東村南區(qū)，過去也是臟亂差的老舊小區(qū)，在社區(qū)黨委組織下試水物業(yè)服務(wù)社模式，面向居民實(shí)行“點(diǎn)單式”服務(wù)，104名黨員群眾主動(dòng)擔(dān)任“紅色管家”。退休干部王瑞華牽頭成立了黨群志愿者隊(duì)，“我們每天巡查一小時(shí)、商議一小時(shí)、服務(wù)一小時(shí)，每月定期有31名志愿者輪流負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生和安全?！?/p>

包勇奮在北郭東村生活了24年，對(duì)目前的物業(yè)服務(wù)贊不絕口：“過去有人在花圃里施肥種菜，散發(fā)出的異味讓人不敢開窗，志愿者挨家挨戶上門勸導(dǎo)，熱心居民還自發(fā)補(bǔ)種了花花草草?！?/p>

“我們都把小區(qū)的事當(dāng)成自家的事”

老舊小區(qū)改造，“改”的是硬件，“造”的是品質(zhì)。老舊小區(qū)更新改造后，物業(yè)管理跟不上，居民的獲得感、安全感和幸福感從何而來，又如何長(zhǎng)久？

在金鑫苑居民們看來，物業(yè)服務(wù)社成立后，在社區(qū)黨委和小區(qū)業(yè)委會(huì)有力組織下進(jìn)行自管自治，實(shí)現(xiàn)了“對(duì)癥下藥”。用朱新華的話說：“我們都把小區(qū)的事當(dāng)成自家的事?！?/p>

老舊小區(qū)在建設(shè)初期規(guī)劃的停車位數(shù)量不足，常常成為居民和物業(yè)管理方之間的矛盾點(diǎn)。金鑫苑居民登記的車輛共340輛，停車位只有187個(gè)，該小區(qū)地處位于南通圓融商圈附近，外來車輛頻繁進(jìn)出，讓原本不多的車位更加捉襟見肘。

“為此，全體業(yè)主投票決定將臨停車輛的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高。經(jīng)此調(diào)節(jié)后，一方面提供給居民的車位增多了，另一方面小區(qū)的公共收入也增加了?！毙^(qū)業(yè)委會(huì)主任施偉還介紹說，“當(dāng)年繳清物業(yè)費(fèi)的業(yè)主第一輛車免費(fèi)停，第二輛車開始收費(fèi)。”去年，金鑫苑小區(qū)收到物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)共29萬元，除去7位物管人員的工資開支，剩余8萬元以分紅的形式分配到了每戶。

“遇到有業(yè)主亂停車，居民們會(huì)在業(yè)主群里予以曝光。停在路上的，就在年終分紅中扣20元，停在消防通道上的扣40元?！笔﹤フf，小區(qū)所有業(yè)主參與制度共建、互相監(jiān)督，解決了車輛亂停亂放的“頑疾”。

涉及公共利益分紅，對(duì)小區(qū)內(nèi)的空關(guān)戶、無車戶是否公平？據(jù)介紹，針對(duì)無車戶，業(yè)委會(huì)每年補(bǔ)貼120元；針對(duì)空關(guān)戶，如果全年電費(fèi)不超過100元，業(yè)委會(huì)會(huì)退還30%的物業(yè)費(fèi)。

沈先生是金鑫苑的一名空關(guān)戶，長(zhǎng)期居住在國外。新的補(bǔ)貼辦法出來后，他一算，原本每年960元的物業(yè)費(fèi)，加上無車戶補(bǔ)貼120元、年分紅275元，再算上減免的3成，他每年只需要交400來元。

構(gòu)建“六力共治”格局

新城橋街道城南新村社區(qū)段家壩小園建于1995年，自建成后便由坤園物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)費(fèi)收取率不到40％，小區(qū)治理陷入惡性循環(huán)?！斑B保安都沒有，又臟又破，垃圾也沒人來打掃。”3號(hào)樓居民沈曉水說。

2020年，段家壩小園被列為老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，當(dāng)年年底改造完成。2022年3月，物業(yè)服務(wù)社在這里落地，物業(yè)服務(wù)社提供護(hù)綠養(yǎng)綠、文明養(yǎng)犬、垃圾分類、停車秩序等志愿服務(wù)，其他服務(wù)向物業(yè)公司購買。

王華是城南新村社區(qū)物業(yè)服務(wù)社的“紅領(lǐng)管家”，負(fù)責(zé)段家壩小園的管道疏通、電路維修?！巴鯉煾嫡J(rèn)真負(fù)責(zé)，遇到停水停電，只要打個(gè)電話，十分鐘內(nèi)就能上門維修?！碧崞疬@位王師傅，小區(qū)居民紛紛豎起大拇指。

值得一提的是，目前段家壩小園不向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。原來，小區(qū)的公共收益有兩處，一是小區(qū)內(nèi)每輛車600元/年的停車費(fèi)收入，二是小區(qū)配套店面房的租金，合計(jì)每年有20萬元，扣除必要的保潔與安保人員開支后，每年還有5萬元左右的結(jié)余投入到公共維修基金的蓄水池。

陳婷婷坦言，在專業(yè)性上物業(yè)服務(wù)社比不上物業(yè)公司，它更多的是承擔(dān)“兜底”的功能，與市場(chǎng)化物管優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，而小區(qū)具體選擇哪種管理模式更適合，需要視其具體情況由業(yè)主共同決定。此外，物業(yè)服務(wù)社還承擔(dān)了“應(yīng)急”功能，一旦有物業(yè)公司中途撤場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)社就要頂上，“畢竟小區(qū)垃圾不能一天沒人倒，小區(qū)安保不能一天沒人管?！?/p>

截至目前，崇川區(qū)已實(shí)施改造的100多個(gè)老舊小區(qū)中，其中70多個(gè)由市場(chǎng)化物業(yè)公司管理，30多個(gè)由物業(yè)服務(wù)社管理。陳婷婷表示，當(dāng)前，崇川區(qū)正積極發(fā)揮黨組織領(lǐng)導(dǎo)力、主管部門監(jiān)管力、執(zhí)法部門公信力、業(yè)主委員會(huì)履職力、物管企業(yè)服務(wù)力、居民群眾自治力，構(gòu)建“六力共治”格局。

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