近日，從國務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上傳出消息，要研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，全國22個城市正開展試點，其中我省有南京、蘇州、無錫入選試點名單。

“房屋養(yǎng)老金制度”引發(fā)社會廣泛關(guān)注。房屋養(yǎng)老金制度是什么？房屋養(yǎng)老金需要老百姓直接出錢嗎？和住房維修基金是什么關(guān)系？記者采訪有關(guān)專家。

從公開信息來看，目前，國內(nèi)關(guān)于房屋養(yǎng)老金還沒有統(tǒng)一的定義。“談‘房屋養(yǎng)老金’之前，先要了解專項維修基金。”南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所所長吳翔華介紹，專項維修基金是指業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位的維修養(yǎng)護事項而繳納的錢款，業(yè)主在買房時就已經(jīng)按照標(biāo)準(zhǔn)繳納過了。商品房交付時，業(yè)主會拿到兩本證書，一本是住房使用說明書，另一本是住宅質(zhì)量保證書。住宅質(zhì)量保證書約定了房子各部位的保修年限，在保修期內(nèi)房子出現(xiàn)問題，由開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，或由當(dāng)時的施工單位承擔(dān)連帶保修責(zé)任。如果超過保修時間，出現(xiàn)房屋漏水、電梯維修等問題，就由業(yè)主購房時繳納的專項維修基金支出。

既然專項維修基金也能用于維修房屋，為什么要再出一個房屋養(yǎng)老金？吳翔華解釋，實際操作中，專項維修基金面臨兩大問題。一個是用起來很麻煩，必須由業(yè)主委員會提出申請，業(yè)主投票同意才能支取，而且只能事后維修，不能事前預(yù)防。普通業(yè)主不懂建筑和工程知識，有時很難判斷房屋哪里要修、什么時候修、要花多少時間修。另一個問題是，部分小區(qū)特別是老舊小區(qū)專項維修基金根本不夠用，難以滿足維護城市房屋安全和老舊小區(qū)更新的需要。

房子是有壽命的，中國住宅的經(jīng)濟耐用上限是50年。城市發(fā)展進入存量時代，不少小區(qū)正在邁向老齡化。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2022年底，城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%。這意味著，這些房屋將進入設(shè)計使用年限的中后期，業(yè)內(nèi)預(yù)計2040年前后，近80%的房屋將進入這個階段。

“引入房屋養(yǎng)老金制度，可以彌補專項維修基金的不足。”吳翔華認為，與養(yǎng)老金賬戶一樣，住房養(yǎng)老金也分兩個賬戶，個人部分在購房時已繳納，重點是補充公共賬戶。房屋養(yǎng)老金制度，跟房屋體檢、房屋保險制度是同時出現(xiàn)的，三者之間存在密切關(guān)系。房屋養(yǎng)老金的公共賬戶可以為房屋安全全生命周期管理提供可持續(xù)的資金保障，從而能定期對小區(qū)進行體檢、及時修繕。同時，還可以給房屋購買保險，萬一房子出現(xiàn)問題，可由保險公司支付一部分賠償金，用于房子的大修大改。

“簡而言之就是，以后大家的房子要有養(yǎng)老金，為房屋體檢、維修、買保險提供資金支持。”南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張輝說，城鎮(zhèn)化進入中后期，老房子不可能都拆掉重建，定期體檢能及時發(fā)現(xiàn)房子存在的隱患，降低房屋風(fēng)險，提高抗風(fēng)險能力，延長房屋壽命。

實際上，建立房屋體檢、養(yǎng)老金、保險三項制度并非新概念。2022年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《全國自建房安全專項整治工作方案》提出：“完善房屋質(zhì)量安全強制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險等制度”。2023年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強經(jīng)營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險試點。

“我們小區(qū)房子建于上世紀(jì)90年代，是典型的老舊小區(qū)，前幾年經(jīng)過改造，建筑外立面翻新了，新增了停車位，小區(qū)道路也新修了，但平時還是小問題常有。”南京市雨花臺區(qū)一小區(qū)住戶李楠近日十分關(guān)注房屋養(yǎng)老金，他說希望房屋養(yǎng)老金施行后可以幫助小區(qū)建立常態(tài)化體檢、維修制度，讓大家住得更安心舒心。同時，他也擔(dān)心以后房子“養(yǎng)老”還要居民自己出錢。和李楠一樣，很多居民發(fā)出疑惑，房屋養(yǎng)老金要老百姓直接出錢嗎？是不是變相的房地產(chǎn)稅？

張輝認為，根據(jù)官方信息解讀可以看出，房屋養(yǎng)老金不用個人承擔(dān)，改革的關(guān)鍵舉措是建立公共賬戶，公共賬戶的首要用途是為房屋公共體檢提供資金。試點城市應(yīng)以人民安全為宗旨，勇于擔(dān)當(dāng)，采用財政出資方式為公共賬戶籌資。

在吳翔華看來，房屋養(yǎng)老金跟房地產(chǎn)稅關(guān)系不大，它不會找個人籌資，更多的是想辦法通過各種渠道將錢歸集到這個養(yǎng)老金公共賬戶里。他認為，房屋養(yǎng)老金可以從政府的財政補貼、專項維修基金存銀行產(chǎn)生的利息等增值收益、小區(qū)的公共收益（如電梯間廣告、零星的停車位收費）等渠道進行籌集，關(guān)鍵要做好制度設(shè)計，讓這筆資金定期產(chǎn)生增值收益，用于住房維修。（白雪 劉春）

來源：新華日報

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