整潔的樓道、全新的外立面……自家老小區(qū)完成出新改造后，南京市民馮靜心情無比愉悅。但她來到公司和同事分享喜悅時，卻被一句話打斷：“我們上班的寫字樓這么舊了，每天努力才能擠進這狹小的電梯空間，怎么還不改造？”

如今，很多“高齡”的老舊商務樓宇，難掩被時代“拋棄”的落寞。在當下城市更新的步伐中，它們若能重現“青春”，不僅能改善城市面貌，直接提升經濟效益，更能有效彌補周邊片區(qū)缺失功能，為整個城市的產業(yè)升級開拓新的空間。

一棟舊辦公樓，

“蛻變”為一站式創(chuàng)新中心

走進位于南京鼓樓區(qū)熱河南路37號的高創(chuàng)硅巷大樓，企業(yè)真正享受到拎包入住的便捷。“公司注冊時選了不少地方，最終敲定高創(chuàng)硅巷，因為這里環(huán)境好、交通便捷、配套齊全。”江蘇醫(yī)安諾相關負責人告訴記者，公司專注于再生醫(yī)學抗衰以及治療的相關研究，目前的辦公場所和公司的新興產業(yè)定位很匹配。

不過，很多年輕的醫(yī)安諾員工并不知道，這座大樓有一個“曾用名”——華揚大廈。作為中國石化華東石油局辦公樓，南京“老下關”們對華揚大廈這座曾經的地標建筑有著特殊情感。不過，隨著時間流逝，華揚大廈漸漸陳舊。2020年6月，南京鼓樓高創(chuàng)數據有限公司與中國石化華東石油局聯合，共同打造出新一個集企業(yè)落地、財務規(guī)劃、法務知識產權等為一體的一站式高科技、高層次企業(yè)數據中心。通過兩期工程，最終實現了外立面、內部裝飾、水電、空調等方面的改造升級，并全面提檔原有配套設施。“目前，寫字樓的招商狀況良好，雖然租金比周邊樓宇價格高一些，但明顯更受企業(yè)歡迎。”高創(chuàng)硅巷招商部一位工作人員介紹。

從一棟舊辦公樓，“蛻變”為一個企業(yè)創(chuàng)新中心，華揚大廈無疑是幸運的。然而，并不是每一棟“高齡”寫字樓都能“返老還童”。據了解，僅僅南京市鼓樓區(qū)，當前就有100多棟舊寫字樓需要出新改造。

“當每年都有大量的新寫字樓要艱難求生時，老舊存量如何在動態(tài)變化中，融入當前城市更新的步伐，重新煥發(fā)新的生命力？”明源地產研究院研究員秦辭透露，目前有相當規(guī)模的建筑存量正面臨“生存危機”，有些“過時”的老建筑正在加速貶值。2021年，國內主要寫字樓市場的供應量接近780萬平方米，再刷歷史新高。這也意味著，商業(yè)樓宇將迎來一場更加激烈的同質化競爭。

有“面子”更要有“里子”，

與產業(yè)發(fā)展融合共生

硬件更新帶來“面子”好看固然重要，更重要還在于提升老舊建筑的“里子”，在城市更新的基礎上融合共生。華揚大廈重生后選對了方向——不僅滿足于提升城市形象，還與南京市鼓樓區(qū)的產業(yè)發(fā)展融合共生，推動了區(qū)域大數據產業(yè)持續(xù)搶抓機遇，從而提升區(qū)域的核心競爭力。實際上，當前，鼓樓區(qū)正致力于通過實現存量樓宇的更新提質，為產業(yè)發(fā)展釋放新的空間、挖掘新的潛力。

來到南京市玄武區(qū)碑亭巷27號，人們記憶中的灰色大樓“消失”了，取而代之為一座帶著歐式風格的建筑，不少路人駐足拍照。這座大樓經過重新設計、改造，其定位已變成時尚設計產業(yè)發(fā)展的優(yōu)質載體。改造更新的“操盤方”——德必集團南京城市公司營銷總監(jiān)祁磊介紹，全新的建筑不僅為企業(yè)提供辦公場所，更以產業(yè)為核心，打造形成一個集設計產業(yè)、時尚展示、休閑體驗、文化交流于一體的時尚創(chuàng)意設計產業(yè)生態(tài)圈，包括榮萍旗袍、“北歐風表情”家居等在內的一批東西方創(chuàng)意設計品牌紛紛入駐。“在做好運營的同時，我們更注重加強產業(yè)文化交流，利用自身海外園區(qū)，與國外的品牌進行聯動，通過企業(yè)之間的交流，形成中外聯動，幫助本土設計品牌‘走出去’。”

以產業(yè)為內核的樓宇更新，同樣也讓建于1996年的九龍大廈“煥然一新”。位于南京太平南路的九龍大廈，曾是太平南路上的標志性建筑和傳統(tǒng)商業(yè)代表，擁有“九龍綢布莊”等一批老字號。但近十年來，因中老年服飾和賓館住宿為主的單一業(yè)態(tài)和固化的商業(yè)理念，九龍大廈逐漸落伍。2016年底，大廈開始出新。歷時近一年的改造后，大廈不僅保留原有老字號，還引進“江南小鎮(zhèn)”“米集盒”等現代時尚品牌，歷史文化特色與現代生活氣息交相輝映。更重要的是，大廈打造九龍·錦創(chuàng)科技園，相繼引進錦創(chuàng)科技總部、華夏保險、君康人壽等具有較強影響力、產業(yè)相互關聯的企業(yè)，順利實現產業(yè)轉型，蝶變?yōu)閾碛行旅婷病⑿聵I(yè)態(tài)、新時尚的“九龍?zhí)斓亍薄?/p>

秦辭認為，不能簡單“復制粘貼”成功案例，指望單純改造某一個方面，就能化腐朽為神奇。老舊商業(yè)樓宇更新改造的正確邏輯，在于通過區(qū)位分析、客戶調研、現有價值評估，再結合公司、社會與產業(yè)層面的戰(zhàn)略，找到符合自身條件的精準定位，通過專業(yè)化運營，實現項目改造的最高價值。北京中關村科技園的上地NEO改造項目，前身是一座過時的辦公建筑，投資方結合當地產業(yè)特色，針對新興互聯網企業(yè)快手集團定制改造，開業(yè)即滿租。

撬動社會資本，

城市更新基金“四兩撥千斤”

記者調查發(fā)現，大多數舊樓的產權方，難以承擔高額的改造費用。以華揚大廈的更新改造為例，其整體項目投資超過3000萬元。

“為改善樓宇品質，我們在幾年前更換過電梯，已經花費了不菲的投入。”南京一家物業(yè)的負責人告訴記者，現代企業(yè)不僅對停車、電梯等硬件設施有要求，還追求智能、綠色的辦公空間，以及資源整合、知識分享等增值服務，“這些都要花很多錢，我們確實無力承擔。所以升級改造一直被擱置。”

老舊樓宇要想“重返新生”，撬動社會資本投資成為當務之急。蕾奧規(guī)劃是一家以打造“智慧城市規(guī)劃運營專家”為目標的全國性規(guī)劃設計咨詢機構，也是九龍大廈出新改造的“操盤方”，其南京分公司總經理景鵬告訴記者，其實社會資本有參與動力，關鍵在于找對商業(yè)模式。“以無錫一處地鐵口的辦公樓改造為例，我們介入后并不需要產權方出錢，而是在改造好之后收取未來租金的分成，更關鍵在于，后續(xù)的運營需要我們深度參與。”

“2020年，即便突發(fā)疫情，九龍大廈全年稅收依然突破2億元。”九龍大廈相關負責人介紹，大廈出新后，由于區(qū)位優(yōu)勢突出，產業(yè)思路清晰，企業(yè)活力迸發(fā)，大廈稅收從2016年的1250萬元，迅速增長至2億元以上。

“問題的關鍵在于，如何打消社會資本的顧慮，讓他們敢投。”中原地產分析師盧文曦認為，政府可以通過成立城市更新基金，起到“四兩撥千斤”的作用，為民營企業(yè)提供比黃金還珍貴的投資信心。

記者也了解到，北京、上海、廣州、杭州等城市已經發(fā)起設立城市更新基金，以杠桿效應撬動更多的社會資本參與城市更新進程。2017年7月，越秀集團牽頭廣州地鐵集團等發(fā)起設立廣州國資開發(fā)聯盟和廣州城市更新基金，開發(fā)聯盟首期會員吸引了超過近30家廣州市屬及廣東省屬國企加入，城市更新首期基金規(guī)模達200億元。去年5月，北京市海淀區(qū)設立中關村科學城城市更新與發(fā)展基金，總規(guī)模為300億元。去年6月，上海城市更新基金正式成立，基金總規(guī)模約800億元，定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目。

對此，景鵬建議，在南京乃至江蘇一些“高齡”樓宇存量較多的區(qū)域，地方政府可以聯合民間資本發(fā)起城市更新基金。針對每一棟舊樓出具個性化方案，基金承擔部分改造費用，并挑選合適的運營商，完成定制化改造。實際上，南京華揚大廈的成功改造，就源自該項目是鼓樓區(qū)第一個由國資平臺參股運營的城市更新重點項目，民營資本出資達70%。

“城市更新基金，是解決老舊樓宇改造的務實做法，同時也是城鎮(zhèn)化進程的必然選擇。”盧文曦表示，城市更新基金能夠將市場化投資運作和體系化資本招商有機結合，為“高齡”寫字樓改造、老舊小區(qū)出新、歷史文化街區(qū)保護等探索有效路徑，從而為提升城市功能、激發(fā)城市活力、改善人居環(huán)境、增強城市魅力貢獻市場力量。

□ 本報記者 陳 澄

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