南京市鼓樓區(qū)老舊小區(qū)整治穩(wěn)步推進(jìn)。本報記者 邵丹 攝

近日，住建部發(fā)布通知，決定在包括我省南京、蘇州在內(nèi)的全國21個城市（區(qū)）開展第一批城市更新試點(diǎn)工作。通知提出堅持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主的總體思路。看到這條消息，67歲的南京市民張玉延既振奮又欣慰，他堅持多年的“一件大事”，這回終于有了國家政策文件“撐腰”。

張玉延的“大事”，是南京市鼓樓區(qū)虎踞北路4號05棟更新改造項(xiàng)目。這是南京首個產(chǎn)權(quán)人自籌資金、對危房拆除后在原地翻建的自主更新項(xiàng)目。這個項(xiàng)目，不但關(guān)乎數(shù)十名小區(qū)居民的“安居夢”，更探索了一條城市“老破小”自主更新的新路子，因而備受關(guān)注。

第七代人終于能住下去了

“下周就能拆腳手架，這個月底房子基本能完工！”11月9日，南京市鼓樓區(qū)虎踞北路4號05棟前，張玉延激動地對記者說，年底前，自家老房子將迎來新生。

他身后正在施工的二層小樓，建于上世紀(jì)50年代，是當(dāng)時“頂配”的樓房。“青磚大瓦房，有自來水入戶，還配了紅漆木地板，當(dāng)年能分到這個房子的都是高級工程師。”張玉延說。

隨著時代變遷，05棟房逐漸衰老，慢慢成了小區(qū)甚至周邊房齡最老、居住條件最差的房子。2013年南京城西干道橋改隧，05棟距離工地僅百余米，不少居民發(fā)現(xiàn)，房子出現(xiàn)墻體開裂、天花板墻漆掉落等問題，后被鑒定為C級危房。張玉延牽頭，挨家挨戶上門了解情況、訴求，翻建之事提上議程。

原址翻建老房子，這樣的“自主更新”鮮有先例。家在市中心卻住著老破小，不少老舊小區(qū)居民都有過這樣的念頭：“能不能自己來更新改造？”

在南京市秦淮區(qū)馬道街39號，許慶家的房子已經(jīng)迎來新生。站在拔地而起的二層小樓前，73歲的老許激動地說，“我們許家第七代人終于可以繼續(xù)住下去了！”

難以想象，就在一年前，同樣位置上是一座破爛不堪的瓦房。老房子建于上世紀(jì)60年代，冬天漏風(fēng)，夏天漏雨，衛(wèi)生間與臥室還隔著院子，生活極其不便。

即便如此，老許也不想離開。“我家祖祖輩輩都生活在馬道街，到孫女這一輩已是第七代人，我在這里出生、結(jié)婚、生子，這里就是我的根。”秦淮區(qū)2015年啟動小西湖片區(qū)綜合整治，經(jīng)過摸底走訪，像老許一樣故土難離的居民，有400多戶。經(jīng)過鑒定，他們的住房不少已屬于C、D級危房。

“老舊房屋作為城鎮(zhèn)化過程中的歷史遺留問題，一直是工作重點(diǎn)也是難點(diǎn)。”南京市規(guī)劃資源局秦淮分局局長李建波介紹，秦淮區(qū)是南京市歷史文化遺存保護(hù)的重點(diǎn)片區(qū)，全國重點(diǎn)文保單位占全市21%，歷史文化街區(qū)占全市2/3，實(shí)現(xiàn)文化保護(hù)和人居環(huán)境改善的“兩全其美”，近年來一直在不斷探索、改變規(guī)劃工作思路。與老門東不同，小西湖片區(qū)變征收開發(fā)方式為產(chǎn)權(quán)主體自愿選擇去留，居民參與其中，自下而上自主更新。

從今年3月動工，到10月竣工，歷時7個月，老許家的老房子蝶變重生。“一樓是主臥，二樓做次臥給孫女備著。裝修已經(jīng)掃尾，再通上天然氣，就能回來住了。”老許說。

更新“路”上幾多坎坷

自主更新老破小，看起來很“美”，做起來卻挺難。其實(shí)，早在2000年左右馬道街拓寬時，老許就想“翻修”，多方聯(lián)系街道社區(qū)和相關(guān)部門，最后“不了了之”。

“哪有這個事兒？”這是2013年，虎踞北路4號05棟居民第一次到鼓樓區(qū)住建部門詢問房屋翻建時得到的回答。居民們翻遍了能找到的相關(guān)文件，終于在當(dāng)時的南京市房屋安全管理辦法中，找到了有關(guān)危房的翻建依據(jù)，但辦法主要針對農(nóng)村，對城市沒有明確規(guī)定。“能不能比照農(nóng)村執(zhí)行？”他們開始了漫長而曲折的摸索之路。

作為牽頭人，市、區(qū)兩級住建和規(guī)劃部門，張玉延跑了不知道多少趟。跑的次數(shù)多了，部門科室的人頭都認(rèn)熟了。有人“指點(diǎn)”張玉延，“區(qū)里說沒辦過，你請區(qū)里給市里打個報告，下級的請示上級會給批復(fù)。”2014年夏天，原南京市住建委批復(fù)鼓樓區(qū)參照相關(guān)條例批準(zhǔn)虎踞北路4號05棟的翻建。居民們喜大普奔：“這事終于有人管了！”

確實(shí)難!自主更新“第一關(guān)”是所有產(chǎn)權(quán)人都要同意。南京歷史城區(qū)保護(hù)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司項(xiàng)目經(jīng)理?xiàng)顒P佳介紹，“小西湖片區(qū)有自主更新意向的十幾家，目前真正在做的只有兩家。一個常見現(xiàn)象是，住在房子里的人想翻建更新，其他產(chǎn)權(quán)人則想拆遷拿錢。”

虎踞北路4號05棟的問題更為棘手。05棟有21個自有產(chǎn)權(quán)人、5個產(chǎn)權(quán)單位，里面有幾十年的國企老員工，也有后期幾經(jīng)轉(zhuǎn)手購入房屋的業(yè)主，從決定翻建，到測繪圖、設(shè)計圖、施工圖，每一步都要所有產(chǎn)權(quán)人簽字同意，眾口難調(diào)，相當(dāng)長時間項(xiàng)目“走走停停”。

第二道坎是流程太復(fù)雜。“拿規(guī)劃許可要提供各種材料，建筑的原始圖、實(shí)測圖、總圖、分圖、水電圖等等，這么專業(yè)又復(fù)雜的事情，我們?nèi)�是外行。�?/p>

在漫長的“拉鋸戰(zhàn)”中，南京的相關(guān)政策也發(fā)生了變化。2018年，原先在區(qū)里的審批權(quán)又回到了市里，需要提交的材料增加了好幾項(xiàng)。虎踞北路4號05棟的審批材料一次次被打回重新提交。去年9月，經(jīng)過漫長的6年時間，終于拿到規(guī)劃許可時，張玉延淚灑當(dāng)場。

最大的難題還是人。所有人都同意翻建，但并不意味著所有人都愿意努力推動翻建、積極搬遷，各產(chǎn)權(quán)人懷有各種各樣的心思。“搬遷過渡我住哪里？”“過渡期費(fèi)用誰來報銷？”“我家能不能多點(diǎn)面積？”……張玉延說，隨著新房設(shè)計圖紙畫得越來越細(xì)，產(chǎn)權(quán)人的意見、矛盾也越來越多，24戶產(chǎn)權(quán)人每家想法都不一樣，甚至一家人內(nèi)部之間也有不同的想法和訴求。

記者采訪中發(fā)現(xiàn)，直到現(xiàn)在，依然還有很多居民對翻建這件事“不滿”。一不愿透露姓名的居民說，“剛開始告訴我們每家每平方米2000元左右，但現(xiàn)在政府補(bǔ)貼后還要近4000元，是不是應(yīng)該有人給個解釋？”

“走一步，停一步，個中酸甜苦辣難以形容。”這條路有多難？張玉延說，醞釀翻建時，他的女兒剛懷孕，現(xiàn)在外孫都上小學(xué)了，房子還沒完全蓋好。

相比之下，小西湖片區(qū)的自主更新項(xiàng)目推進(jìn)要“順利”得多。老許告訴記者，在自家翻建過程中，街道批復(fù)安全鑒定后，從房屋鑒定到規(guī)劃條件申請再到房屋設(shè)計，幾乎全過程都有政府部門“代辦”。

別讓宜居夢“再等8年”

采訪中，老許連說自己很“幸運(yùn)”，老宅能夠成功翻建，是搭上了小西湖歷史風(fēng)貌區(qū)整體改造“快車”。

2015年，原南京市規(guī)劃局會同秦淮區(qū)政府組織東南大學(xué)等高校聯(lián)合開展活動，探索歷史地段更新機(jī)制，采取“小尺度、漸進(jìn)式”的更新方式，延續(xù)生活態(tài)、融入新業(yè)態(tài)。對于像老許一樣不愿意離開的居民，政府“幫助”更新，“自主”更多是指“自主選擇去留”。

虎踞北路4號05棟項(xiàng)目能“落地”，也有很多“偶然”因素。一位居民告訴記者，按規(guī)定翻建必須遵循“原面積、原地址、原高度”，虎踞北路4號05棟一度“無路可走”。規(guī)劃部門說“建筑面積不得超過體塊外框線尺寸，不符合審批條件”，設(shè)計師說“保證每戶面積不少于原產(chǎn)權(quán)面積，又要達(dá)到南北通透的設(shè)計要求，方案沒法更改”。最后在專業(yè)人士指點(diǎn)下，05棟重新測繪、重新公示，才拿到規(guī)劃許可。“我們是‘第一個吃螃蟹’的，能夠走到如今，也是后來引起了相關(guān)部門和社會媒體的廣泛關(guān)注。”居民楊陽說。

自主更新是新事物，很多流程和環(huán)節(jié)此前并無成規(guī)，“好事多磨”亦屬正常。從制度層面破題，去年5月19日，南京市印發(fā)《開展居住類地段城市更新的指導(dǎo)意見》，提出要對建成區(qū)范圍內(nèi)簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、使用年限較久、房屋質(zhì)量較差等危破老舊住宅片區(qū)進(jìn)行更新，這一政策今年初在全國推廣。《南京市城市房屋消險治理專項(xiàng)方案（2019—2021）》中提到，對符合規(guī)劃用地性質(zhì)、住戶改造意愿強(qiáng)烈，具備翻建施工條件、暫無征收計劃的零星分布的危險房屋，鼓勵“自助改造”，依法實(shí)施翻建。

“C級危房翻建費(fèi)用按照市、區(qū)財政和產(chǎn)權(quán)人2:2:6比例分?jǐn)偅珼級危房翻建費(fèi)用按照3:3:4比例分?jǐn)偂！蹦暇┦薪ㄎ�相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，針對“翻建費(fèi)用誰來出”的問題，現(xiàn)在已有明確規(guī)定。入選全國首批城市更新試點(diǎn)城市后，南京正在編制相關(guān)方案，將合理規(guī)劃城市更新單元，完成一批有代表性、具有示范效應(yīng)的城市更新項(xiàng)目，支持居民提取住房公積金用于老舊小區(qū)改造。

但在張玉延看來，這些還不夠。“普通老百姓不具備消防、規(guī)劃、圖紙設(shè)計這些專業(yè)的知識，只能一遍遍去試錯。”他建議，危房自主拆除重建需要有明確的規(guī)范細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程，讓居民知道具體需要做什么事情、準(zhǔn)備哪些材料，街道社區(qū)也應(yīng)關(guān)注居民意見的收集和矛盾的協(xié)調(diào)。

近年來，省內(nèi)外一些地方也在展開探索，積累了經(jīng)驗(yàn)。去年，常熟市首個城中村自主更新示范單元竣工，常熟市更新辦、街道建管所、社區(qū)和理事會“四方聯(lián)動”，一片老破小“蝶變”一棟棟嶄新的二層小樓。今年初，深圳發(fā)布全國首部城市更新立法《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，將“必須100%產(chǎn)權(quán)人同意”變成了“95%”等。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁分析，住建部本次試點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“改”和“留”，鼓勵試點(diǎn)城市結(jié)合實(shí)際，因地制宜探索城市更新的工作機(jī)制、實(shí)施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理制度，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。對試點(diǎn)城市來說，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。

□ 本報記者 鹿琳 徐睿翔

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