“十四五”規(guī)劃綱要提出,“加快培育和發(fā)展住房租賃市場”“完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權(quán)利”。作為解決大城市住房問題的重要途徑,我國長租房的政策措施不斷創(chuàng)新完善,各地也正在積極實踐探索,讓更多人安居樂業(yè),向全體人民住有所居的目標不斷邁進。
市場體系、保障體系“兩條腿”走路,加速補齊租賃短板
眼看下個月房子就要到期了,租住在北京市東四環(huán)自如長租公寓的蕭琳馬上續(xù)簽了兩年合約。租期長了,安全感也足了,蕭琳準備買點鮮花綠植,裝點一下“小家”。
剛來北京工作時,蕭琳經(jīng)過多方比對,選擇了房源信息相對透明、可以拎包入住的分散式長租公寓。“可以穩(wěn)定長期租,不用擔心老搬家,極大地提升了工作生活幸福感。”
長期以來,我國住房市場存在“重購輕租”的現(xiàn)象,而在租賃市場發(fā)展的短板中,租賃周期較短的問題尤為突出。發(fā)展長租房,不僅可以有效提升租客的租房體驗,提高租房品質(zhì),也有利于增加租賃市場有效供給、改善租賃供需結(jié)構(gòu)。另一方面,租購“兩條腿走路”還能夠緩解整體住房市場的供需矛盾,營造一個更加理性租購的市場環(huán)境。
因此,近年來租賃關(guān)系和租金水平都較為穩(wěn)定的長租公寓等租賃形式受到年輕租客的歡迎。自如相關(guān)負責人介紹:“自如在全國10個城市管理房源超過100萬間,服務400萬左右租戶。”他表示,很多像蕭琳一樣在大城市工作的青年人,暫時沒有能力買房,對居住品質(zhì)又有一定要求,分散式長租公寓滿足了部分這樣的住房需求。
近年來,我國長租房市場蓬勃發(fā)展。但總體來看,大城市租賃供需仍然存在不小缺口。
“解決大城市住房突出問題,當前重點是要解決新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等群體的住房問題,要增加小戶型、低租金的租賃住房供給,為人們提供與其經(jīng)濟能力相匹配的‘一張床’‘一間房’或‘一小套房’,讓他們能夠先在城市安居。”浙江工業(yè)大學副校長、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長虞曉芬表示。
增加長租房供給,市場化租賃住房之外,保障性租賃住房正在加速建設(shè)。
“4人一間,離公司不遠,而且餐飲、娛樂、運動等設(shè)施配套齊全,還提供就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務。”蘇州寶時得公司員工吳瓊最近入住蘇州潤家樂璟東景社區(qū)的集體宿舍樓。這一社區(qū)經(jīng)過改造后納入蘇州市保障性租賃住房的試點,相比市場化的租賃住房,保障性租賃住房租金更低,住房品質(zhì)和配套也不錯。“讓我們這些年輕人在蘇州工作很有歸屬感。”吳瓊說。
據(jù)了解,保障性租賃住房已經(jīng)逐步從城鎮(zhèn)戶籍家庭拓展至新市民、青年人及從事基本公共服務人員等群體。虞曉芬介紹,“十三五”期間,由政府主導建設(shè)運營的公租房已經(jīng)實現(xiàn)對城市低保、低收入住房困難家庭應保盡保。目前在蘇州、廣州、沈陽等13個城市開展保障性租賃住房試點,主要瞄準量大面廣的新市民住房需求。經(jīng)過一年多實踐,試點城市初步探索出政府給政策、銀行給支持、市場主體積極參與的保障性租賃住房可持續(xù)運作模式。
市場體系和保障體系“兩條腿”發(fā)力,加速補齊租賃短板,也為促進國內(nèi)大循環(huán)增添了動力。“解決居住問題,居民才更敢消費、更有能力消費,加速發(fā)展租賃市場,特別是提高長租房的比重,有利于拉動消費增長。”國務院參事室特約研究員姚景源表示。
盤活存量、發(fā)展增量,政策多方位支持社會力量參與
今年3月22日,在浙江溫州工作的朱女士喜遷新居,成為聚鑫苑長租公寓的第一批租戶。“我跟朋友合租了一個兩室一廳,家具電器齊全,一樓大廳還配有自助咖啡機、書吧和會客廳,周邊生活配套齊全,交通方便,距離公司也很近。”對新居所的環(huán)境和服務,朱女士贊不絕口。
一年前,這座7層建筑還是一個辦公樓。將它改造為長租公寓,在物業(yè)持有方溫州現(xiàn)代錦華置業(yè)集團有限公司董事長邱振光看來,是一件“一舉三得”的事兒。“原有辦公樓利用率不高,改為長租公寓,既盤活了企業(yè)的存量資源,作為房地產(chǎn)企業(yè)又對轉(zhuǎn)型發(fā)展進行了有益探索,同時還為其他企業(yè)參與發(fā)展住房租賃市場起到引領(lǐng)帶動作用。”邱振光說。
這不是錦華置業(yè)的第一次嘗試。2019年8月,錦華置業(yè)將溫州飯店4—5層改造成的長租公寓就已經(jīng)開業(yè)運營。因為這兩處改造物業(yè)都位于市中心,租賃行情不錯,出租率一直都保持在80%以上。
盤活存量資源發(fā)展長租房,在不少試點城市已經(jīng)形成了一些有益探索。國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松認為,盤活閑置的存量資源應該成為發(fā)展長租房的首選。“如果有相應的政策扶持,相對新建租賃住房來說,改建的成本低一些,而且很多閑置商業(yè)物業(yè)的位置往往較好,用于租賃也有利于職住平衡。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,“商改租”存在現(xiàn)實基礎(chǔ),“據(jù)我們統(tǒng)計,截至2020年底全國主要城市中適合改造為租賃住房的閑置商辦面積總量約為5.5億平方米。”
盤活存量的同時,發(fā)展增量不能停。在各項政策的扶持下,新建長租房穩(wěn)步擴充。
去年7月,全國首個集體土地長租公寓項目北京萬科泊寓成壽寺社區(qū)開業(yè),首批235套房源提前全部租罄。這一社區(qū)由村集體提供土地的經(jīng)營權(quán),企業(yè)負責建設(shè)運營。“利用集體土地建設(shè)租賃住房,企業(yè)節(jié)省了土地獲取的成本,也最大限度降低了租客的租金成本,租金只有周邊同品質(zhì)一居室的七八成。”該社區(qū)有關(guān)負責人表示,通過設(shè)計運營,能夠?qū)崿F(xiàn)村民和村集體、企業(yè)多方長期可持續(xù)的收益。
不只在北京,上海、沈陽、南京、杭州等10多個城市也開展了集體土地租賃住房試點。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2017年以來,全國18個集體土地租賃住房試點城市推出了超過150個試點項目地塊,去年開始陸續(xù)建設(shè)完成入市。
加強扶持、建立機制,進一步解決試點中凸顯的難題
為了加快長租房發(fā)展,各項扶持政策正在加速布局完善。
財政補。2019年,北京、長春、上海、南京、杭州、福州等16個城市納入中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點,2020年又有天津、石家莊、太原等8個城市入選。
金融扶。2020年,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推動建設(shè)銀行三年內(nèi)提供3000億元貸款,引導企業(yè)參與發(fā)展保障性租賃住房。
土地增。北京、上海等地已經(jīng)紛紛開展利用集體經(jīng)營性用地、調(diào)整商業(yè)用地等措施擴大租賃住房土地供給。“十四五”規(guī)劃綱要明確“單列租賃住房用地計劃”,專家分析,這意味著未來城市土地供應要進一步向租賃住房建設(shè)傾斜,更好地從源頭保障租賃住房建設(shè)需求。
記者在采訪中也了解到,隨著試點深入推進,建設(shè)長租房在用地、規(guī)劃、審批、項目盈利能力等方面還存在一些困難。專家們表示,推動長租房市場規(guī)范發(fā)展,需要進一步完善機制,加強政策扶持力度,在多領(lǐng)域協(xié)同發(fā)力。
優(yōu)化審批流程、制定建設(shè)標準,完善長租房建設(shè)運營機制。專家表示,以長租房改建項目為例,當前還沒有專門的租賃住房建設(shè)改造標準,改造項目又涉及土地、規(guī)劃、消防等多個監(jiān)管部門,一些城市采取一事一議的方式,審批周期較長。鄧郁松建議,應盡快出臺統(tǒng)一的建筑設(shè)計標準,建立適合非住改租項目的消防安全、建筑容積率、采光排風等建筑標準。同時在項目申請、審批條件、改建驗收等環(huán)節(jié)進一步明確細則和流程指引。
加大財稅支持、暢通融資渠道,進一步鼓勵企業(yè)參與建設(shè)運營。投入大、收益低、資金平衡難的問題影響市場主體建設(shè)租賃住房的積極性。“無論是新建還是改造,企業(yè)參與建設(shè)運營長租房都面臨成本高、投資回報率低的問題,政策扶持至關(guān)重要。”邱振光對此深有體會。清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為,要鼓勵商業(yè)銀行等金融機構(gòu)提供專項貸款支持,為改建、新建租賃住房提供多渠道、制度化的長期融資渠道。
發(fā)展長租房,不僅供給端要完善政策支持,也要從需求端著手拉動租賃消費。“要逐步解決租住家庭在享受公共服務上與自住家庭不同權(quán)的問題。”劉洪玉建議,推動租購同權(quán)是完善租賃消費政策的重點,同時也要落實住房公積金支付租金政策、住房租金支出稅前抵扣政策等。