2020年樓市表現(xiàn)如何？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽這樣評價：“總體運行平穩(wěn)，基本實現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)�！苯y(tǒng)計顯示，2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積比上年分別增長7%、2.6%；江蘇這兩項指標(biāo)增速分別為9.7%、10.4%，明顯快于全國平均水平。江蘇和廣東，一個連續(xù)兩年摘得全國商品房銷售面積桂冠，一個連續(xù)六年穩(wěn)居全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額第一。

和上年相比，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速下降2.9個百分點，商品房銷售面積增速回升2.7個百分點；江蘇兩項指標(biāo)增速分別比上年提高0.3個、6.8個百分點。至于房價，易居房地產(chǎn)研究院的研究報告顯示，全國100個城市新建商品住宅成交均價同比上漲10.8%�？梢哉f，在堅持“房住不炒”、各地調(diào)控頻繁的行業(yè)背景下，特別是在遭受新冠肺炎疫情的嚴(yán)重沖擊下，全國樓市表現(xiàn)超預(yù)期，對經(jīng)濟穩(wěn)增長發(fā)揮了關(guān)鍵作用，但熱點大城市熱點板塊“一房難求”同時存在，樓市供需結(jié)構(gòu)性矛盾突出。

經(jīng)濟恢復(fù)的“關(guān)鍵先生”

在拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”中，固定資產(chǎn)投資發(fā)揮著關(guān)鍵作用。而無論從房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的分量衡量，還是從商品房銷售對家裝、家電等行業(yè)消費的連鎖影響考察，樓市投資與銷售至今仍是經(jīng)濟穩(wěn)增長的“關(guān)鍵先生”。

春節(jié)期間，記者路過南京市孝陵衛(wèi)一條巷子，朝南百十米長的街面有24家商戶，其中房地產(chǎn)中介就有4家，數(shù)量僅次于經(jīng)營吃食的5家。在居民家門口寸土寸金的商業(yè)布局中，一輩子打不了幾次交道的房地產(chǎn)中介，居然已和“吃”這樣的日常剛需“地位”相當(dāng)，可見去年房地產(chǎn)中介的日子不錯，樓市溫度不低。

“開發(fā)投資增速穩(wěn)步回升，銷售逐月回暖”，這是省統(tǒng)計局房地產(chǎn)業(yè)年度分析報告對江蘇樓市的“評語”。

去年1-5月份，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，“負(fù)轉(zhuǎn)正”時間早于固定資產(chǎn)投資6個月，后者在年底才浮出水面，全年微增0.3%。

2020年，民間投資占江蘇固定資產(chǎn)投資比重達(dá)68.8%。同期數(shù)據(jù)顯示，江蘇民間固定資產(chǎn)投資同比下降0.8個百分點，但民間房地產(chǎn)開發(fā)投資增長12.5%，拉動民間投資增長4.1個百分點。

蘇州是江蘇固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資第一大市，2020年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資占其固定資產(chǎn)投資的比重為51.2%，超“半壁江山”。南京市這一比重為48.6%。在投資調(diào)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資固然是被優(yōu)化的對象，但作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，其現(xiàn)實地位和影響仍不容忽視。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看，蘇南總量仍最大。2020年，蘇南地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.3%，增速低于蘇中的32%和蘇北的12.6%，占全省比重由2019年的65.3%下降到61.5%。

投資活躍的同時，銷售也不錯。2020年，江蘇商品房銷售15427萬平方米，其中，住宅13856萬平方米，按100平方米/套計，相當(dāng)于賣了近139萬套房。江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國的9.3%，商品房銷售面積占8.8%，相當(dāng)于全國每賣出11套房，起碼有一套在江蘇。自2015年起，江蘇商品房年銷售面積連續(xù)6年超億平方米，2020年創(chuàng)出歷史新高。

全省13個設(shè)區(qū)市中，蘇州市以2192萬平方米的絕對量排在全省銷售面積首位，緊隨其后的是南通（2000萬平方米）、徐州（1658萬平方米）。

“白銀時代”的成色不低

3年前，萬科集團(tuán)董事會主席郁亮認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)市場還處于白銀時代，并解釋說：“當(dāng)我們把白銀和黃金進(jìn)行對比的時候，不要忘記，白銀也是貴金屬。中國的城市化過程并沒有結(jié)束，城市對于空間的需求，無論從數(shù)量還是品質(zhì)上來看，都依然龐大�！�2020年超預(yù)期的樓市表現(xiàn)，展現(xiàn)的正是“白銀”不低的成色。

2020年，熱點大城市熱點板塊“一房難求”的新聞不時刺激著公眾眼球：上海一位博士4次參與搖號失敗，買不到房，情急之下給市領(lǐng)導(dǎo)致信提建議；南京一套700萬的河西房，一位市民經(jīng)過一年9次搖號才中簽，還稱自己是“幸運兒”。

作為“準(zhǔn)一線城市”，2020年，諸多發(fā)展利好“加身”的南京累計成交新房8.6萬套、二手房12萬套，雙雙創(chuàng)下近4年來的新高。上海市新房成交面積、二手住房成交套數(shù)也都創(chuàng)出近4年來新高。同樣創(chuàng)出近4年來新高，這應(yīng)該不是巧合。

當(dāng)然，在樓市“白銀時代”，房地產(chǎn)行業(yè)整體快速擴張和市場單邊快速上漲都已結(jié)束，取而代之的是結(jié)構(gòu)性供需矛盾，熱點城市和非熱點城市、城市的熱點板塊與非熱點板塊冷熱不均現(xiàn)象普遍存在。

城市群和都市圈建設(shè)，加速了人口往經(jīng)濟發(fā)達(dá)區(qū)域流動的進(jìn)程，在人口增長趨勢放緩的背景下，不同城市的樓市溫度因“人”而異實屬正常。舊換新、小換大、農(nóng)村遷居城市、小城市遷居大城市，居民改善居住條件得償所愿的前提條件是足夠有錢，這首先取決于地方經(jīng)濟發(fā)展水平。

2020年，江蘇樓市的“溫度”不低，個中緣由有兩點很重要：一是全省不同區(qū)域以及城鄉(xiāng)的協(xié)調(diào)發(fā)展更均衡，二是“十三五”時期江蘇快速補上了高鐵建設(shè)的短板，提升了商品房的區(qū)位價值。2020年江蘇城鎮(zhèn)化率達(dá)72%，較上年提高1.4個百分點，越來越多的農(nóng)民變?yōu)槭忻�，充實了樓市購買力。而居民買房無論是出于自住消費還是投資增值，“區(qū)位”“地段”都是王道，交通便利性無疑成為“區(qū)位”“地段”優(yōu)勢的關(guān)鍵要素之一。

“十三五”時期，江蘇人傲嬌的發(fā)展成績之一，就是五年建成了“高鐵大省”，蘇南沿江、蘇中、蘇北地區(qū)均進(jìn)入上海1-2小時都市圈。難怪2020年南通樓市格外火熱，全市商品房銷售面積增長14.6%，商品房銷售額增長16.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長37.5%。要知道，南通的常住人口、GDP規(guī)模均排在全省第四位，但去年商品房銷售居然“賣”過了省會南京，顯然，交通條件改善進(jìn)而提升經(jīng)濟區(qū)位優(yōu)勢，成為南通樓市吸引力增強的重要“得分”項。

“有形之手”摁住暴漲風(fēng)險

價隨量升，是市場正�，F(xiàn)象，何況住房本身兼有投資屬性。但，商品房尤其是商品住宅又是特殊的，“居者有其屋”的基本民生需求決定了房子是用來住的，而不是用來炒的，調(diào)控房價漲幅如同調(diào)控物價漲幅，均因涉及基本民生而尤為必要。所以，不必諱言房價上漲，應(yīng)警覺的是房價過快上漲，尤其是投資、投機性需求造成的房價虛漲，政府“有形之手”調(diào)控發(fā)力點也在于此。

2020年，全國商品房銷售額增長8.7%，快于銷售面積增速6.1個百分點，這多出來的6.1個百分點無疑和房價上漲緊密關(guān)聯(lián)。

2020年12月，納入國家統(tǒng)計局70個大中城市房價統(tǒng)計的江蘇4市新建商品住宅價格同比漲幅為：徐州上漲10%，揚州上漲6.6%，無錫上漲6.3%，南京上漲4.9%。單看去年數(shù)據(jù)，江蘇這4個城市房價漲幅不僅大大超過物價平均漲幅，也讓居民收入增速相形見絀。

事實上，去年江蘇熱點城市樓市調(diào)控收緊政策密集出臺。如，新房房價連漲57個月的徐州市，去年10月就從宅地供應(yīng)、備案價格管理、裝修行為與價格監(jiān)管、房地產(chǎn)金融政策、限售等多方面給出指導(dǎo)政策。去年南通GDP增長4.7%，增速全省居首，樓市也堪稱火熱，今年南通市政府工作報告中就明確提出要堅持“房住不炒”，而該市2020年政府工作報告除提出堅持“房住不炒”外，還特別指出要“控制房價上漲趨勢”。

江蘇城鎮(zhèn)化率低于全球高收入經(jīng)濟體81.3%的平均數(shù)，房地產(chǎn)行業(yè)隨著經(jīng)濟發(fā)展還有一定成長空間，尤其是中心城市樓市應(yīng)有不錯的前景。省統(tǒng)計局分析報告這樣展望：我省正處于多個國家重大戰(zhàn)略疊加實施機遇期，交通、教育、醫(yī)療等利好，推進(jìn)城市能級不斷提升，為房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造了有利環(huán)境；改善型需求的增加，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了新一輪的發(fā)展機遇，在地段、配套、品質(zhì)、規(guī)劃等方面勝出的“好房子”依舊備受客戶青睞。

顯然，樓市調(diào)控需要在維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，與摁住房價非理性上漲沖動、滿足群眾住房條件改善性需求之間精準(zhǔn)拿捏。而解決大城市新市民、困難群眾等住房突出問題，還需政府在有效增加保障房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房等方面繼續(xù)揮出“重拳”。

□ 本報記者 吉 強