安居，是每一個(gè)剛剛工作年輕人的夢(mèng)想。

對(duì)于今年24歲的姑娘劉玲來(lái)說(shuō)，2020年11月16、17、18日三天的經(jīng)歷，可能會(huì)在記憶中留很久。16日出差途中聽(tīng)到公寓方資金鏈斷裂的消息，17日晚回南京，立即著手在網(wǎng)上看房子，18日坐在房產(chǎn)中介經(jīng)理的電瓶車(chē)后座，從下午4點(diǎn)到晚上7點(diǎn)，看了七八套房子�！昂侠韮r(jià)位的房子，不是遠(yuǎn)就是又老又破，或者合租伙伴不理想�！彼�說(shuō)，“坐在電瓶車(chē)后座上，冷風(fēng)在耳邊吹，看著陽(yáng)光漸漸消失，也看著高樓大廈的燈光漸漸亮起，那種萬(wàn)家燈火卻不知哪里是我家的感覺(jué)特別難受。找房必須速戰(zhàn)速?zèng)Q�！苯K于，19日她就找到了還算合適的房子，距離公司步行只有15分鐘�！按笕�居，我住朝南的臥室，月租2000元，由爸媽貼補(bǔ)�！卑嵝录液蟮膭⒘�，工作上更拼了。

租房，是年輕人邁入社會(huì)的第一件事。房子是租來(lái)的，但生活不是。

□ 本報(bào)記者 趙偉莉 丁茜茜 顏穎

理想的房子

不好找

從2019年夏天大學(xué)畢業(yè)開(kāi)始算起，這是劉玲第3次搬家。第一個(gè)家在南京油坊橋，四室一廳一衛(wèi)（劉玲住在其中一間），2020年6月期滿后換到南京浦口區(qū)，與3名剛畢業(yè)的大學(xué)生合租了一套138平方米的房子。這意味著，每天要坐5站地鐵到河西上班。

劉玲說(shuō)，浦口的房子略便宜，一個(gè)月的租金是1520元，押一付六，每個(gè)月再交10%的服務(wù)費(fèi)，電費(fèi)均攤，水費(fèi)和燃?xì)赓M(fèi)固定每個(gè)月45元。沒(méi)想到，距離下一次交房租還有一個(gè)多月的時(shí)候，公寓平臺(tái)跑掉了，無(wú)奈只能重新找房子。

考慮到通勤的時(shí)間成本和資金成本，劉玲決定在單位附近找。但她看的幾間房子中，除了不通風(fēng)不透氣不敞亮外，有的廚房窗戶關(guān)不上，有的合租室友在開(kāi)著門(mén)打游戲，有的房間朝北，沒(méi)一間滿意的。即使是上面居住、下面商超的房子，月租金最低1500元，最高2400元，且商用水電。

姜昊的租房經(jīng)歷也是一波三折。在2020年南京倒春寒的那天，他接到“房東”通知親戚要來(lái)長(zhǎng)住。一時(shí)間，60平方米的小房子內(nèi)住進(jìn)了5個(gè)人，擁擠不堪。后來(lái)他發(fā)現(xiàn)“房東”是名黑中介。盡管房子還有3個(gè)月到期，他決定找新房子住。就在姜昊找到新房子的同時(shí)，也了解到公司可以辦理人才安居政策。很快，他就申請(qǐng)到了人才保障房，但位于岱山片區(qū)，沒(méi)有任何家具，且通勤也是大問(wèn)題。于是，他又想轉(zhuǎn)人才安居租房補(bǔ)貼，幾經(jīng)折騰后，他錯(cuò)過(guò)了申請(qǐng)的年齡門(mén)檻。

居住安全性、周邊生活配套、交通、租金都是要考慮的因素。利眾置業(yè)中介經(jīng)理王斌的門(mén)店位于南京鼓樓區(qū)郁金里，南京審計(jì)大學(xué)鼓樓校區(qū)對(duì)面。臨街，房間很小，只容得下一張辦公桌、兩把椅子、一個(gè)小灶臺(tái)、一個(gè)小櫥柜。門(mén)店外面的電瓶車(chē)，是他帶人看房的主要交通工具，因此要時(shí)刻保證滿電狀態(tài)。這個(gè)地方，是建鄴區(qū)與鼓樓區(qū)交界處。做了10年中介的王斌說(shuō)，來(lái)這里租房子的人，基本上奔著有地鐵2號(hào)線，寧愿貴個(gè)兩三百。由于新房比老房貴，所以年輕人更愿意選擇有20年房齡以上的老房子，沒(méi)門(mén)禁沒(méi)電梯都能接受。“這塊人口密度大，條件不好的老房子也不愁租�！蓖醣笳f(shuō)。

邁皋橋地鐵站附近也是出租房密集區(qū)�！霸谛陆挚�、南京站工作來(lái)這邊租房的也挺多，整租兩居室價(jià)格為2500-4000元不等，要看房東裝修的情況�！蔽覑�(ài)我家中介孫雨婷帶記者看的一套房子，價(jià)格2300元，不僅家具老舊，連洗手池也是石頭砌的。而同小區(qū)另一套裝修很現(xiàn)代化的房子，月租報(bào)價(jià)4000元。

58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年住房租賃市場(chǎng)總結(jié)》報(bào)告顯示，51.9%的租房人群表示可接受的月租金范圍在2001-3000元之間，其中，在南京這種新一線城市，有超過(guò)三分之一的租客表示可接受的月租金范圍在2001-2500元。

租金，是一筆實(shí)打?qū)嵉挠仓С�，不同的支付方式，也影響年輕人的選擇。南京自如房屋租賃有限公司營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)李振華說(shuō)，年輕人如果月收入5000元，一般會(huì)拿出1500元來(lái)住宿，當(dāng)薪資從5000元降到4000元時(shí)，住宿標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)壓縮，從1500元降至1000元，那只能搬到更遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方。

盼長(zhǎng)租公寓

服務(wù)能升級(jí)

58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，隨著90后、95后、00后步入社會(huì)，租房需求會(huì)出現(xiàn)一定的變化，年輕人更注重居住的品質(zhì)，更青睞個(gè)性化的生活服務(wù)，高品質(zhì)的租住生活將成為新需求。

在小紅書(shū)、抖音等各大APP上，改出租屋已經(jīng)成為一個(gè)話題分類(lèi)，改后的房子不僅滿足了年輕人對(duì)居住品質(zhì)的要求，更承載著夢(mèng)想。

由于租金回報(bào)率相對(duì)較低，房東缺乏升級(jí)改造房屋的動(dòng)力，導(dǎo)致老舊房源一直占據(jù)著住房租賃市場(chǎng)的主流，而年輕租客對(duì)高品質(zhì)居住又有著需求。

供給與需求出現(xiàn)了不匹配。與此同時(shí)，自2016年以來(lái)，從國(guó)家到地方，都在加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的政策支持。這使得住房租賃進(jìn)入了資本的視野，長(zhǎng)租公寓如雨后春筍般涌現(xiàn)。

企查查數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去十年我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的注冊(cè)量呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，2013年行業(yè)進(jìn)入萌芽期，企業(yè)注冊(cè)量持續(xù)增長(zhǎng)，2018年進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，注冊(cè)量首次突破1.0萬(wàn)家。2019年共注冊(cè)了1.7萬(wàn)家，同比增長(zhǎng)了22.9%，是過(guò)去十年中企業(yè)注冊(cè)量最多的一年。2020年我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)數(shù)量有所回落，全年的注冊(cè)量是1.6萬(wàn)家，同比降低了3.0%。截至2020年末，我國(guó)共有6.8萬(wàn)家長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)，廣東省以近1萬(wàn)家企業(yè)排名第一，山東、江蘇分別以6000家和5000家位列二、三名。就江蘇而言，2020年一共新注冊(cè)790家，同比下跌了50.1%；注銷(xiāo)吊銷(xiāo)了193家，同比增長(zhǎng)了21.7%。

就目前而言，長(zhǎng)租公寓主要有兩類(lèi)，一類(lèi)是集中式長(zhǎng)租公寓，主要是為開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套，解決區(qū)內(nèi)企業(yè)人才的居住問(wèn)題，租金或由企業(yè)出，或由租客自付。另一類(lèi)則是分散式長(zhǎng)租公寓，多由公寓平臺(tái)方從市場(chǎng)上收集閑散房源，統(tǒng)一裝修后出租。

自如從2017年進(jìn)入南京市場(chǎng)至今，已擁有長(zhǎng)租公寓6萬(wàn)多間（套），正在服務(wù)的租客和業(yè)主加起來(lái)有近10萬(wàn)人，其中租客有6萬(wàn)-7萬(wàn)人，業(yè)主有2萬(wàn)多。李振華告訴記者，長(zhǎng)租公寓將業(yè)主的房子統(tǒng)一升級(jí)改造，水電燃?xì)饨y(tǒng)一規(guī)劃好，網(wǎng)絡(luò)調(diào)試好，配備好管家，基本實(shí)現(xiàn)了拎包入住。

對(duì)于分散式長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)來(lái)說(shuō)，收集房源、裝修、出租，需要大量的資金支出，是重資產(chǎn)。

李振華說(shuō)，以南京為例，公司對(duì)于一套三居室的裝修成本在8萬(wàn)-10萬(wàn)元，兩個(gè)月的空置期內(nèi)不支付租金。為了控制成本，首要考慮出租率，只有高出租率才能保證利潤(rùn)點(diǎn)，否則空一天就虧一天。“集中式長(zhǎng)租公寓出租率低于88%就虧，分散式起碼要高于90%才會(huì)盈利。自如目前的出租率是93%以上，也就是說(shuō)每100間房子，空置6套左右�！彼�說(shuō)，所以他們主要選取地鐵站附近一公里范圍內(nèi)的房源， 步行10-15分鐘到家。

南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為，分散式長(zhǎng)租公寓管理成本較高，盈利空間不大。要想盈利，就要靠擴(kuò)大規(guī)模，規(guī)模大了以后，就可以通過(guò)金融市場(chǎng)發(fā)行租賃專(zhuān)項(xiàng)債、租賃信托等金融產(chǎn)品來(lái)盈利。所以，不少企業(yè)賺的是資本市場(chǎng)的錢(qián)。因此，必須不停地跑馬圈地。

從實(shí)踐來(lái)看，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不小。企查查數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國(guó)長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)有90家被列入異常經(jīng)營(yíng)名錄。

應(yīng)加大對(duì)

租房市場(chǎng)的支持

2020年12月16日至18日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)，在部署2021年八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)時(shí)提出，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

從2016年開(kāi)始，全國(guó)各地都在從土地供應(yīng)、租金補(bǔ)貼等方面加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持。但這是一個(gè)長(zhǎng)周期的過(guò)程。以南京為例，根據(jù)南京土地市場(chǎng)網(wǎng)公告，2020年第四季度的土地拍賣(mài)成交公告共64條，其中涉及住宅的地塊有35個(gè)。在涉宅地塊中，有關(guān)強(qiáng)制要求建設(shè)租賃用地的地塊共有4塊，約占涉宅地塊數(shù)量的九分之一，要求用于建設(shè)租賃住房的面積86432平方米。目前很多項(xiàng)目正在進(jìn)行中。

蘇寧金融研究院研究員孫揚(yáng)認(rèn)為，考慮到長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)周期、低盈利、事關(guān)民生的特點(diǎn)，更需要國(guó)有企業(yè)發(fā)揮帶頭作用。

據(jù)了解，建設(shè)銀行是國(guó)內(nèi)較早開(kāi)展住房租賃服務(wù)的商業(yè)銀行。早在2018年，建設(shè)銀行將住房租賃作為建行集團(tuán)的三大戰(zhàn)略之一，并成立建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司。

“介入這一領(lǐng)域，希望做租賃市場(chǎng)治理的助力者、社會(huì)資源的整合者、金融支持的提供者。”建設(shè)銀行有關(guān)人士說(shuō)，這是一個(gè)民生服務(wù)的行業(yè)，也是一個(gè)門(mén)檻低、盈利薄、市場(chǎng)主體眾多的行業(yè)，需要政策配套支持，也需要不斷加強(qiáng)監(jiān)管。

經(jīng)過(guò)3年的發(fā)展，建信住房江蘇公司管理和服務(wù)的房間數(shù)量過(guò)萬(wàn)。其中，租賃權(quán)和托管服務(wù)的各占50%。服務(wù)涉及政府園區(qū)、人才公寓、企業(yè)宿舍、居民住宅等多個(gè)領(lǐng)域，旨在“為藍(lán)領(lǐng)工人籌集一張床、為創(chuàng)業(yè)者提供一小間房、為新市民家庭提供一小套房”。

盡管這是一個(gè)低盈利的行業(yè)，但在建行看來(lái)，需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思維，幫助客戶從傳統(tǒng)理財(cái)?shù)嚼矸康霓D(zhuǎn)變�！巴ㄟ^(guò)調(diào)動(dòng)并盤(pán)活社會(huì)閑置資產(chǎn)，發(fā)揮房屋本身居住的屬性，為有房者理房，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；為無(wú)房者安居，提供品質(zhì)居住場(chǎng)所�！痹撊耸空f(shuō)，我們想打造住房租賃服務(wù)生態(tài)圈，同時(shí)將金融服務(wù)和資源有機(jī)嵌入，這也是一個(gè)不斷探索、不斷完善的過(guò)程。

同樣帶有國(guó)有背景，南京安居貝客公寓管理有限公司成立于2018年初，以輕、中資產(chǎn)方式運(yùn)營(yíng)集中式長(zhǎng)租公寓，目前以南京城區(qū)項(xiàng)目為主，其上坊店于2019年1月份開(kāi)業(yè), 目前平均入住率為97.2%。“項(xiàng)目位于上坊保障房片區(qū)，周邊高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)密集，提供了基礎(chǔ)。”該公司有關(guān)人士說(shuō)，房型比較多，設(shè)計(jì)風(fēng)格也比較適合年輕人的口味，未來(lái)3年內(nèi)要為市場(chǎng)提供超過(guò)10000套、累計(jì)30萬(wàn)平方米以上的租賃式白領(lǐng)公寓。

住房租賃市場(chǎng)正在向著規(guī)范化邁進(jìn)。從南京來(lái)看，2020年5月，南京市住房保障和房產(chǎn)局摸排租賃房屋底數(shù)249415套（間），對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房屋租賃企業(yè)進(jìn)行檢查、登記。要求全市所有住房租賃機(jī)構(gòu)建立租金托管制度，嚴(yán)防租賃平臺(tái)“跑路”。2020年11月18日，《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細(xì)則（試行）》向社會(huì)公開(kāi)，進(jìn)一步規(guī)范南京市存量房屋改建為租賃住房辦理流程，加強(qiáng)建設(shè)管理。當(dāng)年12月，南京市住房保障和房產(chǎn)局等多個(gè)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范市場(chǎng)秩序的通知》，從合同網(wǎng)簽備案、租金收付等八個(gè)方面保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。其中，對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式、支付租金周期超過(guò)3個(gè)月的租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行“強(qiáng)監(jiān)管”。